ReachExtra
Tradicionalmente Gibraltar ha tenido una de las densidades de población más altas del mundo. En la década de 1960, El Peñón había alcanzado una población de alrededor de 25.000 habitantes y ahora se acerca a los 34.000, con la mayor parte de los recién llegados se provenientes del éxito del centro financiero y otras industrias.
Una vista desde la cima del Peñón resaltará inmediatamente para el observador perspicaz lo estrecho que era Gibraltar antes de que se completaran los grandes proyectos de recuperación de tierras a principios de la década de 1990.
Por lo tanto, la vivienda siempre ha sido un problema importante en esta ciudad.
Hasta la década de 1930, la vivienda estaba en gran parte en manos del sector privado y la primera incursión del entonces gobierno colonial, el edificio Harington en Cumberland Road en realidad tuvo que ser detenido debido a la guerra y solo se completó después de que se restableció la paz.
Un ambicioso plan para construir 18 bloques para albergar a 1,034 familias (más de 5,000 personas) en una gran área de los jardines de la Alameda se redujo a solo 9 bloques cuando se descubrió que las estimaciones de los costos de estos edificios con estructura de acero se habían calculado erróneamente.
Los costos anticipados en 1947 de £ 750,000 se dispararon a £ 3,547,589 y el proyecto se redujo a 472 apartamentos que luego se denominaron Governors Meadow Buildings (ahora Alameda Estate) y costaron £ 1,799,000 y salvaron los Jardines Botánicos para la posteridad.
Estos pisos se alquilaron a gibraltareños elegibles para ser alojados cuando las mujeres y los niños regresaran de la evacuación. Posteriormente, se erigieron construcciones más baratas en Schomberg, Moorish Castle y la Laguna entre 1965 y 1967 y Glacis Estate se completó en 1969 (para obtener más detalles, recomendamos «Comunidad e identidad: la creación del Gibraltar moderno desde 1704» por el profesor Stephen Constantine de Manchester University Press 2009).
Después del cierre de la frontera en 1969, se construyó la urbanización Varryl Begg y, a partir de entonces, la construcción no solo en las viviendas sino en la mayoría de las otras áreas se detuvo.
Poco después de la reapertura en 1982, el entonces Gobierno de Gibraltar comenzó a experimentar con planes de propiedad de vivienda subvencionada; la mayor de las cuales era la urbanización Vineyards en la antigua fábrica de gas, que fue propuesta originalmente por una empresa promovida por un gibraltareño nacido en Alemania, el Sr. Lothar Migge y el Grupo Pistorius alemán. Sin embargo, el proyecto fue a licitación y fue asignado a otro promotor local.
En 1989, el primer gobierno del GSLP (partido socialista y laboralista de Gibraltar), junto con intereses holandeses y daneses, supervisó la recuperación de una gran área dentro del puerto, inicialmente apodada «Playa de Feetham» por los incrédulos adversarios políticos del entonces Ministro de Comercio e Industria, Sr. Michael Feetham.
El extraordinario éxito de lo que originalmente se caracterizó como una indemnidad está ahí para que todos lo vean y se construyeron alrededor de 2.000 apartamentos, incluso en lo que ahora se conoce como Harbour Views y Montagu Gardens / Crescent. Estos apartamentos se vendieron de forma innovadora con un subsidio de hasta el 50% del Gobierno que podría reembolsarse en el futuro.
La recuperación también alberga el complejo de oficinas Europort, el supermercado Morrisons y el hospital de san Bernardo.
Aunque la calidad de la construcción a veces dejaba mucho que desear, particularmente en el desarrollo de Harbour Views (Westside One), el litigio exitoso contra el contratista resultó en el pago de varios millones de libras que liquidaron las grandes facturas de reparación, de modo que ahora se considera que esa urbanización en particular estar en buenas condiciones.
Otros problemas afectaron la urbanización de Montagu Gardens y también un plan llevado a cabo por otra empresa privada en el área de Brympton del Distrito Sur.La inversión en la vivienda, al igual que sucedió en Gran Bretaña, generó en Gibraltar un nivel de riqueza entre las familias gibraltareñas comunes que de otro modo no se podría haber obtenido con los salarios.
A pesar de todos estos problemas y durante este período, nunca ha habido escasez de bancos y sociedades de crédito hipotecario que estén dispuestas a prestar y, de hecho, Gibraltar tiene fama de tener una tasa de impago de préstamos hipotecarios que es mucho menor que la del Reino Unido.
La inversión en la vivienda, al igual que sucedió en Gran Bretaña, generó en Gibraltar un nivel de riqueza entre las familias gibraltareñas comunes que de otro modo no se podría haber obtenido con los salarios.
Una de las transacciones relevantes más recientes manejadas por el departamento de propiedad del bufete Charles Gomez & Co destaca exactamente lo beneficioso que ha sido la propiedad de la vivienda.
Un piso en una de las urbanizaciones mencionadas anteriormente se compró en 1992 por £ 63,000 (digamos £ 122,000 hoy teniendo en cuenta la inflación) de los cuales el 50% fue pagado por el Gobierno y vendido en 2021 por £ 240,000. La falta de impuestos sobre las ganancias de capital en Gibraltar habría convertido a cada uno de los vendedores en un atractivo beneficio libre de impuestos y habría permitido a muchos ascender en la escalera inmobiliaria.
Si bien la propiedad de una vivienda ha mejorado el nivel de vida de los afortunados que han podido participar en estos proyectos, el Gobierno ha intentado proporcionar también a las personas que no quieren o no pueden comprar ni siquiera a precios reducidos.
El proyecto de Sir William Jackson Grove (originalmente Gib V) se dividió en pisos para la venta y los llamados pisos de “Opción C” que se podían alquilar, y los alquileres se usaban como pago parcial para una compra futura.
Sin embargo, pronto surgieron disputas con quienes habían invertido alegando que los inquilinos no cuidaban tanto las áreas comunes como debían.
De manera similar, los apartamentos de Mid Harbours que se alquilan a familias elegibles han atraído críticas sustanciales en términos de falta de una gestión adecuada en la medida en que la asociación proderecho a la vivienda a pedirlo Action for Housing ha desafiado al gobierno a promulgar y hacer cumplir las regulaciones adecuadas para controlar el comportamiento viviendas antisocial.
Naturalmente, estos problemas contrastan con la situación en la mayoría de las urbanizaciones de viviendas, que son administradas de manera más o menos eficiente por empresas de administración propiedad de los propietarios de los pisos que pagan un cargo por servicio para cubrir la reparación, el mantenimiento y el seguro de áreas externas y comunes.
El control de los cargos por servicios y los gastos conexos están regulados por la Ley de Vivienda de 2007 (anteriormente la Ordenanza de Protección al Consumidor).
Por lo tanto, el péndulo parece estar volviendo a la propiedad de la vivienda primero con Waterport Terraces, Nelson’s View, Cumberland Terraces Estate, Beach View Terraces y Mons Calpe Mews.
Waterport Terraces marcó una innovación adicional en la medida en que los promotores privados se excluyeron de la ecuación y la organización y gestión del diseño y la construcción fue llevada a cabo por empleados del gobierno, aparentemente con más éxito que antes.
En términos de gestión y mantenimiento, se está haciendo un gran esfuerzo para asegurar que las lecciones aprendidas de los errores cometidos en otros proyectos no se repitan.
El dicho local «lo barato sale caro» se aplica particularmente cuando se trata de aumentar los cargos por servicios que deben cubrir no solo los gastos corrientes sino también los futuros costos de capital recurrentes.
Todos los ojos ahora están puestos en los proyectos de Bob Peliza y Hassan Centenary prometidos por el gobierno para el área de Waterport y el sitio de Sovereign Bay, respectivamente.
Mientras tanto, hay un progreso sostenido en el desarrollo de Hassan Centenary Terraces, que ya está edificando en el lado este del Peñón y se espera que los trabajos comiencen pronto en las urbanizaciones de Bob Peliza y Chatham.
En el extremo superior del mercado inmobiliario, la construcción ha continuado sin cesar durante la pandemia e incluso durante los confinamientos, se permitieron que las obras de construcción en curso continuasen.
El distrito de Devil’s Tower Road ha experimentado un verdadero cambio de imagen. Lo que solía ser un área industrial casi en ruinas es ahora el sitio de bloques de apartamentos de alta calidad que ya se han completado, incluidos The Hub, Clemence Suites, Beach View Terraces y Filomena House, con varios otros en curso de construcción y hay viviendas residenciales. Se están edificando otros como el antiguo Palacio de Arengo, la ambiciosa Euro City, E1, Forbes y Hassan Centenary Terraces.
Un antídoto, por tanto, contra el pesimismo avivado por los medios de comunicación y la histeria en ciertos sectores.
El desarrollo inmobiliario en Gibraltar hasta ahora parece haber desarrollado inmunidad.
.
